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May

离婚了,房子归谁?厦门市离婚案件房产分割大数据报告

03:38 PM

据有关统计数据,国人的家庭财富构成中,房产占比近70%。而在离婚纠纷案件中的房产分割,无疑是最复杂、最牵动当事人神经、最考验法官智慧的焦点PUZZLES
福建秋生律师事务所家事团队通过检索最高人民法院裁判文书网公开的裁判文书数据,筛选厦门市近三年97份涉及房产分割的离婚案件判决书,对离婚诉讼中涉及的房产分割的情况进行整理归纳,形成本报告,供大家参考。
 
离婚了,房子归谁?
厦门市离婚案件房产分割大数据报告
 
一、近八成家庭仅有一套住房 
       团队通过梳理厦门市近三年97份涉及房产的离婚判决书,共涉及133套房产分割。其中,一案只涉及1套房产的79件,一案涉及2套房产的13件,一案涉及3套及以上房产的5件。一案涉及房产最多达14套。
离婚案件
        从上述数据看,在大多数案件中家庭可分割的房产仅有一套,三套及以上的家庭较少。这也从一个侧面说明,大多数家庭只拥有一套住房,房产仍以满足家庭居住的基本需要为主,离婚中为庇身住所争得头破血流就不足为奇了。
 
二、商品房为主流,其次是自建房
       从涉及的房产类型来看,随着近二十年来国家大力推行住房商品化政策,在城镇居民住房类型中,商品房已成为当仁不让的主角。而厦门作为一个新兴城市,岛内外城镇化仍未完成,尤其是岛外,很多原住民仍以自建房作为主要居所;随着城市开发、城镇化进程,离婚纠纷案件中,又涉及不少的安置房。
       厦门市近三年97件涉房产分割的离婚案件,共涉及133套房产,各类型房产在案件中的数量及占比如下:
房产 离婚
 
三、“婚房”到“分房”
       依照传统惯例,夫妻双方在缔结婚姻关系时,首选考虑的问题就是“婚房”。
       按照我国《婚姻法》的规定,婚前一方取得的财产归夫妻一方所有,婚后一方或者双方共同取得的财产归夫妻共同所有,双方另有书面约定的除外。
       因此,房产的取得时间直接关系到该房产为一方财产还是夫妻共同财产的归属认定问题。
       从调查的数据来看,97份判决涉及的84套商品住房中,在婚前购买的有22 套,婚后购买取得的有60套,还有2套是夫妻一方婚后继承、赠与所得。
离婚房产纠纷
       涉案商品房系婚后购买的占大多数。
 
四、谁来出钱买房?
       房价高,多方筹资,已是常态。
       婚前购买的商品房中,大比例出现父母的身影:由夫妻一方或一方父母出资的有17套;由双方共同出资的有2套;由双方父母共同出资的有2套;有1套是夫妻一方与对方父母共同购置
       婚后购置的60套商品房中:由一方或双方父母帮助出资的有8套,占比13.33%
       除了父母、亲戚协助筹措资金外,银行按揭贷款更是购房资金主要来源。
       84套商品住房样本中,到双方解除婚姻关系时,贷款还没还清的有50套。这也说明,普通家庭购置房产时,银行贷款是主要资金来源。
       因涉及银行贷款,房产尚在抵押期间,在分割上述房产时,即便法院对涉案房产进行了分割,但可能导致还款主体发生变更,给后续产权变更也增加了一定的难度。
 
五、爱我就写我名?
       房产作为不动产,我国采取物权登记制度,公示公信。
       97份离婚判决中涉及的 84套商品住房产权登记情况如下:
房产登记归属
       显然,房产登记在男方名下的多于登记在女方名下的。
       难怪不少女性高呼:爱我就要加名字。
       另外,婚前购房,产权证上仅写一方名字,就跟另一方无关了吗?
       通过检索我们发现,实务中,如果法院查明双方基于结婚目的,在购房时双方均有出资,不是仅从物权登记情况认定该房产为一方婚前个人财产,而是综合出资情况,较大可能判决房产归登记一方所有,同时依另一方出资比例计算补偿金额,判决产权人对另一方进行补偿。
       这充分体现家事案件审判的特殊性。相比商事案件审判而言更兼顾情理,强调公平与合理。
 
六、都是五五对半分吗?
       人们普遍认为夫妻离婚分财产就是一人一半,认为律师在离婚案件中的起到的作用非常有限,真是这样吗?根据统计结果,我们发现:
       夫妻双方婚后购买的房产,离婚时大部分是按五五分割,但依然存在按其他比例分割的,比如7/3,6/4,5.5/4.5。没有平分的原因很多,比如一方婚内有严重出轨、与他人生育非婚生子女、有家庭暴力等行为,这些都会影响财产分割的比例。婚后一方父母在购房时有比较大额出资,也是法院考虑多分的情形之一。
       另外,当需要抚养的子女有特殊情况,如残疾、重疾、及其他严重疾病时,法院从照顾子女健康成长的角度考虑,也给抚养子女一方适当多分。
 
七、房产价格的确定
       法院对涉案房产的价值、归属如何确定?
       首先是夫妻双方协商,能达成一致则按双方意愿处理。
       如果达不成一致,分三种情形处理:
① 双方均要求房产归其所有的,且同意竞价,则竞价高者得。
② 一方要房产,另一方要折价补偿的,但价格无法达成一致的,则委托评估机构评估,取得房产的一方给另一方相应的补偿。
③ 双方均不主张房产所有权的,则通过出售、拍卖等方式,就所得价款再进行分割。
       统计发现,由双方相互竞价,确定房屋产价格及归属的只有3套。剩余的均先确定房产价格,再协商归属或由法院判决房屋归属。其中由夫妻双方协商确定价格的有39套,委托第三方评估机构评估的有15套。
       我们也发现,有的当事人,既不协商或竞价确定房产价格,又不愿委托第三方评估机构对房产的价格进行评估,导致最后法院对房产不予处理,这种特例在我们办理的案件中比较少见。
 
八、家庭唯一住房,给谁?
       对于有多套房产的夫妻,法院一般根据房产的来源、使用情况,在保障夫妻双方均有住房居住的情况下,判决房产分别归各方所有,再根据各方分得房产之间价格的差异,由价高者支付再对价低者差价进行补偿。
       但仅有一套住房的夫妻,对离婚时能否争取到房产归己方所有,非常关心。
       从调查的97份涉及房产分割的离婚判决数据中,我们发现:
       离婚夫妻仅有一套住房的案件有79件,最终由人民法院分割处理的有53件。其中涉及商品房45套,公租房7套,福利房1套。
       那么这53套房产最终判决归谁了呢?
       团队整理发现:
       45套商品住房中,有26套判决归女方所有,16套归男方所有,1套由夫妻双方明确约定赠与给小孩所有(小孩由女方抚养),1套判决归女方与小孩共有,1套在离婚期间将房屋出售,由双方分配售房款;
       7套公租房中,判决由女方继续承租的有5套,判决由男方继续承租的有1套,判决由双方继续承租的有1套;
       1套福利房,由于是男方所属单位分配的,所以最终判决归男方所有。
       总结如上数据,最终53套房产的归属如下:
离婚房产归属
       唯一住房法院裁判的主要理由是什么呢?
       从裁判文书的本院认为部分,最高频理由是有利于小孩健康成长;其次是照顾、保护女方的合法权益原则;另外就是财产的最大效益原则。
       根据法院的裁判理由来分析裁判结果,对上面所说的判决唯一住房给女方所有(使用)多于男方就不难理解了。因为纳入调查的判决中,判决小孩由女方直接抚养的要明显多于男方。
 
九、哪些房产离婚不分?
       离婚时,大部分夫妻成了怨偶,咬牙切齿,不愿继续往来。而现实的瓜葛归哪是能说断就断,最闹心的是婚离了,房屋还没有分清。
       调查样本中,涉房产133套(栋)。其中法院在离婚诉讼中直接判决分割的有89套,因各种原因不予处理,需双方另案处理的有44套。未处理的房产占总房产比例为33.08 %。
        这么多的房产,为什么没有在离婚案件中处理呢?
       我们发现,97份离婚判决书中涉及自建房有23套(栋),没有一套在案件中直接分割处理。
        对于农村自建房,不予处理的理由:
       主要是因为房屋的建设手续不全,没有办理房屋权属手续,法院无法准确认定房屋的权属,无法处理;
其次是自建房是由家庭成员共同出资建设,没有进行析产,涉及到家庭其他成员的利益,需待析产后,方可处理;
       第三种情形是宅基地原是一方父母的(绝大多数是男方父母),夫妻婚后在将原自建房加盖或重建,但产权没有依法变更,所以无法处理。
       商品房不能处理,主要是两种情况:
       首先是商品房是由夫妻一方与案外人共有,可能涉及第三方权益才没有直接处理;
       其次则是房产的产权手续尚未办理,尤其是期房,因为房屋登记手续尚未完成,无法准确确认物权归属,法院一般要求待房屋办理权属登记手续后再予处理。
       对于夫妻要求分割境外房产的,法院采取了更为谨慎的态度,在无充足证据证明房产是否存在、权属登记是否满足境外法律的要求的情形下,法院一般要求当事人另案起诉。
 
十、法官的裁判思路是什么?
       我国《婚姻法》规定,夫妻一方在婚前所取得的财产,如无特别约定,属于夫妻一方的个人财产,在离婚时,不作为共同财产分割;夫妻一方在婚姻关系存续期间取得的财产,如无特别约定,属于夫妻双方的共同财产,在离婚时,应当作为共同财产进行分割。
       不管婚前婚后购买,是否纳入离婚案件分割的范围,主要看涉案房屋的权属认定,个人财产不予分割,共同财产就要分割。从判决书经审理查明部分来看,购房时间(婚前或婚后)、购房资金来源、房屋权属登记在谁名下等等,都直接关系到房屋权属认定。
       我们总结了几条人民法院认定房产归属的裁判思路,供大家参考:
       ①以结婚为目的共同购房,产权登记为双方共有的,如果没有按份共有的特别约定,一般认定为共同共有,在离婚时可以作为共同财产分割;
       ②以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在对方名下,如果没有证据证明归登记一方个人所有,一般按夫妻共同财产处理,在离婚时可以作为共同财产分割;
       ③婚前一方以个人婚前财产出资购房,产权登记在一方名下,但只支付了首付款,婚后共同还贷的,一般认定房产归权属登记方所有,但婚后夫妻共同还贷款项及相应增值部分,属于夫妻共同财产,在离婚时作为夫妻共同财产分割;
       ④婚前一方个人出资全款购房,婚后增加另一方为房屋产权共有人的,一般认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产分割;
       ⑤婚后一方父母为子女款全款出资购房,产权登记在己方子女名下的,一般视为己方子女的赠与,属于一方的个人财产,离婚时不作为夫妻共同财产分割;
       ⑥婚后一方父母为子女全款出资买房,房屋登记在双方名下的,认为是夫妻共同财产,在离婚时可以作为夫妻共同财产进行分割;
       ⑦婚后双方父母为子女全款出资买房,房屋登记在一方子女名下的,该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份按份共有;
       ⑧婚后一方以个人婚前财产全额出资购买自住性住房,且产权登记在一方名下的,一般认定为一方个人财产,离婚时不予分割。但是,如果是因为投资需要(赚取差价),而购买商铺、购买商品房,婚后投资收益部分应当属于夫妻共同财产,投资收益部分可以分割。
 
结语:
       受裁判文书网公布的厦门离婚案件数量限制(特别是有部分案件并未能上网公布),我们统计的数据和所作的分析,不一定能够全面。但数据全部真实。同时,因离婚案件涉及房产的问题比较复杂,有些深层次的问题,需要大家一起来探讨。
       本报告旨在就离婚房产分割中遇到的常见问题进行梳理,希望对广大读者有所裨益。

本文来源:厦门律师协会 作者:罗和新、叶丽虾