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May

厦门市国资委《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》

01:56 PM

厦门市国资委《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》自2009年印发以来,历经2011年修订,2015年重新制定,到2018年4月28日,又换新版。新指导意见有何亮点?需要我们关注的重点又是什么?作为长期从事国有企业内控法律服务的律师,笔者试着对新指导意见中的新增内容稍作梳理,以期对大家理解和执行新规提供有益指引:
 
1、不得转租
 
新指导意见第六条第一款“加强合同管理”部分,关于租赁合同的主要内容,除沿袭2015版指导意见的要求外,增加要求国有企业在租赁合同中明确“不得转租”。
新指导意见第七条“专业化招商经营“中明确规定,企业自营的专业市场、大型城市商业综合体、大型交通枢纽中心、大型产业园区、物流园区等对业态有统一设计和规划的资产经内部决策审批后开展专业化招商经营的,同样“不得转租”。
 
我们知道,合同法及租赁合同司法解释采取经出租人明示同意或默示同意(知道或应当知道转租后六个月未提出异议)承租人可以转租的原则。但是,国有企业在资产管理实践中却饱受转租之苦:承租人私相授受、谋取高额差价,造成次承租人负担高昂租金,甚至不堪重负;出租人监管难度也大大增加;更有甚者,承租人以打折、优惠诱惑次承租人,提前收取多期转租租金后,卷款遁去;出租人不仅无法从承租人处收取租金,还要面对群情汹汹的次承租人……笔者团队代理的租赁合同纠纷案件中存在转租情形的比例极高,而在涉及转租的租赁纠纷中,出租人收回租赁房屋的难度也大大增加。
因此,新指导意见有针对性地要求国有企业在租赁合同中明确“不得转租“,有其背景和积极意义。当然,对转租是否要一刀切,尚有商榷之余地。
 
2、专业化招商不再实行清单管理
 
新指导意见的第七条“专业化招商经营”,须由所出资企业按照内部决策流程审批,即可采用专业化招商经营。所出资企业应按照“公开、公平、公正”的原则,根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点制定针对性的招商经营方案、定价原则。
 
根据2015版指导意见,对于实行专业化招商经营的特殊资产,如企业自营的专业市场;大型城市商业综合体、大型交通枢纽中心、大型产业园区、物流园区等,采用清单管理制度,由所出资企业将此类资产汇总上报市国资委。现在,这种做法被取消,客观上减少了报批环节,体现了当前政府工作“放管服”的改革方向,是国有资产管理工作的亮点。
但是,决策流程下移也对国有企业自身管理提出了更高要求。笔者建议国有企业尽快对所出资企业的内部决策流程进行核查和学习,如所出资企业就专业化资产招商经营事项尚未制定内部决策流程和审批权限的,应尽快予以完善。
 
3、企业建立内部承租信用体系负面名单
 
新指导意见第六条第二款取消了市国资委建立负面名单并予以通报的制度,要求各企业自行建立“企业内部承租信用体系负面名单”。
 
2015版指导意见要求国有企业将“有恶意违约、拖欠较大金额租金或存在违约诉讼等情形的”承租人,应“及时向市国资委报告将其列入全市国有企业承租信用体系负面名单,并由市国资委定期向其他国有企业通报”。
新指导意见则将建立负面名单的任务下放到企业。这样,企业就可以根据实际需要,有针对性地制定相关标准,将不适宜承租本企业资产的潜在承租人排除在缔约程序之外。所以,该项制度给予国有企业更好的自主权,也对国有企业资产出租管理工作提出了更高的要求。
基于上述新规,笔者建议国有企业应当尽快制定“承租信用体系负面名单”的相关制度和工作流程,就负面名单记入范围、动态管理等问题作出详实规定,同时还应相应调整公开招租规则和招租方案等相关文件,将负面名单的惩戒功能落实招租活动中。
 
4、加强土地出租管理
 
新指导意见增加了第八条“土地出租管理”,提出以下具体要求:
(1)土地及地上建筑物(附着物)出租,应按政府批准文件、土地出让合同或划拨决定书的规定使用,不得改变土地用途和建筑功能,不得新建建筑物、构筑物;
(2)划拨土地及其地上建筑物(附着物)出租,应由国土部门批准并缴交土地收益金,并应按新指导意见实行公开招租;
(3)未按土地出让合同或划拨决定书要求建设的未建土地不得出租。
 
笔者所在团队曾办理多起国有企业土地租赁合同纠纷案件。这些案件中往往伴随着行政指令、违法违章建设、拒不返还租赁土地等特点,且争议金额较大、案情较为复杂。指导意见首次建立土地出租管理制度,对国有企业土地出租提出了规范性要求,特别是未建土地不得出租规则,笔者认为具有重要意义。
 
未建土地出租,在实践中弊端丛生。一方面,承租人在土地上自行建造建筑物、构筑物,往往缺乏完善的规划手续,有的只拥有临时建设手续,甚至就是违法建筑,消防、环保、安全等都缺乏保障,增加了国有企业管理的难度;另一方面,承租人自建导致其投入的成本相对较高,一旦遇到土地征收、用途调整、重新划拨和各种民事纠纷,承租人极少自愿、自动交还土地,配合政府行政行为和法院的执行活动,客观上给城市建设和争端解决造成障碍。所以,新指导意见重申未建土地不得出租,意义重大。
 
总之,如何依据新指导意见为市属国有企业资产出租构建良好的制度体系,促使国有企业资产出租日趋规范和公开透明,保证租赁市场公正有序,是一个重要课题,值得国有企业及提供专业化内控法律服务的律师深入研究。

本文来源:天衡联合律师事务所,作者:刘超、刘秀丹
 
附:厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业资产出租管理的指导意见

各市直管国有企业、委托主管部门和管委会管理的国有企业:
为了进一步规范市属国有企业资产出租行为,提高国有资产经营效益,防止国有资产流失,确保国有资产的保值、增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》等有关法律法规的规定,结合本市实际,提出以下意见:
 
一、指导思想和基本原则

(一)指导思想
认真贯彻落实国家、省、市政策规定精神,进一步明确市国资委和市属国有企业在资产出租管理方面的职责权限,充分发挥企业资产效用,提高企业资产经营效益,促进企业资产租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实,提升租赁资产经济效益,落实企业主体责任,从源头上预防和治理腐败,防止国有资产流失,实现国有资产保值增值。
(二)基本原则
1.坚持市国资委引导与市场运作相结合的原则。在市国资委的推动和引导下,建立面向市场的公开招租体系,充分发挥企业自主、市场配置的作用,实现国有资产保值增值。
2.坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。推动企业资产公开向社会招租,提倡企业依托信息化工具招租,提高资产的管理和使用效益,提高企业资产出租管理的透明度。
3.坚持招租底价市场比照原则。标的资产招租底价应主要根据周边同类资产、相同地段、类似功能等相关情况,按市场比较原则综合确定。
4.坚持岗位分离、相互制约的原则。实行公开招租具体操作部门和人员与定租部门和人员相分离,最大限度减少人为因素,确保招租工作的公开、透明,增强、相互制约。
 
二、适用范围
 
本指导意见适用于市国资委所出资企业及其所属各级全资、控股以及实际控制的企业(以下简称企业)。
本指导意见所称的资产出租是指企业将自身拥有的非流动性资产(包括土地使用权、房屋建筑物、设备、广告位等),租赁给自然人、法人或其它组织(以下简称承租人)使用,向承租人收取租金的经营行为。
 
三、构建责任体系
 
市国资委、企业和产权交易机构应建立权限清晰、职责明确的出租管理服务责任体系。
(一)市国资委是企业资产出租工作的监督主体,主要履行以下职责:
1.探索建立企业资产出租的协同发展机制,提高资产出租的经济效益与社会效益;
2.督促企业建立健全资产租赁管理制度;
3.推动企业资产进入产权交易机构或自行组织公开招租;
4.监督企业资产出租管理行为;
5.探索建立全市国有企业资产承租信用体系。
(二)企业是资产租赁的管理和实施主体,主要履行以下职责:
1.所出资企业负责建立健全企业资产出租管理工作制度,明确资产租赁的决策审批权限,规范租赁管理业务流程;
2.所出资企业负责监管下属子企业的资产出租管理行为,定期开展监督检查,探索建立承租人信用评级体系;
3.企业负责制定本企业资产出租方案;
4.企业负责组织实施本企业资产出租工作;
5.企业负责本企业资产的日常管理与安全维稳工作,建立健全资产出租管理机构,规范出租管理行为。
(三)经批准合法设立的产权交易机构是企业资产出租公开招租的服务主体,主要履行以下职责:
1.制定资产出租交易制度和交易流程,建立健全操作规则;
2.为企业公开招租提供信息发布平台、交易平台和服务平台;
3.建立企业资产进场公开招租数据库,利用互联网扩大招租信息的覆盖面,积极探索为企业提供增值服务和适当降低交易成本,并及时向市国资委反馈;
4.配合开展出租管理信息系统的开发建设工作。
 
四、规范资产出租决策审批、建立健全管理制度
 
(一)建立健全资产出租管理制度
所出资企业必须结合自身实际情况,建立健全完整的企业出租管理制度,建立健全风险预警机制,明确企业分管领导和具体部门负责资产出租管理工作,建立健全资产出租管理台账,完善出租管理流程,建立健全相互制约的岗位体系,加强对在租资产的跟踪管理,规范租赁管理行为。
(二)规范决策审批程序
所出资企业必须建立健全资产租赁管理的内部决策程序,明确决策主体、决策权限和决策责任,坚持科学民主决策、集体决策,资产出租方案应按照企业资产出租管理制度设定的决策审批权限逐级履行决策程序。资产出租方案内容应包括:拟出租资产的产权状况,实物现状,资产明细清单,出租原因,拟出租用途、期限,租金收缴办法,收缴保障措施、承租条件,对被市国资委和企业列入不诚信负面名单对象的处置措施、招租底价及底价拟订依据,招租方式等。招租底价应主要根据市场价格、供需情况以及资产的实际状况、资产的价值补偿、产业培育和功能布局安排等因素综合确定。土地使用权、房屋建筑物以周边相同地段,类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定招租底价的主要参考依据;设备以同类设备的市场租赁价格作为确定招租底价的主要参考依据。
(三)优化出租期限
企业资产出租期限不宜过长,一般不超过5年;特殊情况可以适当延长,原则上不应超过10年,到期后重新公开竞争招租。特殊情况下出租期限达到10年或10年以上的资产出租项目,资产产权持有单位提出出租方案逐级上报,经所出资企业董事会(总经理办公会)研究批准,并在招租信息公布前5个工作日向市国资委报告。
 
五、实行公开招租
 
(一)企业资产出租应采取公开竞争招租的方式进行,公开披露信息,广泛征集承租方,鼓励通过合法设立的产权交易机构公开竞争招租。单宗资产招租底价每年在200万元(含200万元)以上,必须进入合法设立的产权交易机构公开招租,其他资产租赁也应当采取公开招租,承租人及租赁价格由公开竞争招租择优确定。
(二)公开招租信息应尽量扩大覆盖面,同时在厦门市人民政府国有资产监督管理委员会网站上发布,发布时间均不得少于10天。
(三)企业自行公开招租过程中,只有一个符合条件者报名的,经企业批准后,可以按实际报价但不能低于招租底价签订租赁协议。若无符合条件者报名,应重新修改招租方案,并进行第二次公开招租。
 
六、规范日常管理
 
(一)加强合同管理
资产出租时,企业应与承租人依照《中华人民共和国合同法》的规定和招租方案的约定,签订规范的资产租赁合同。租赁合同主要内容应包括:出租资产状况,出租用途,租赁期限,租金标准及递增率,租金收取时间与方式,双方权利与义务,合同变更、解除,合同纠纷的处理办法和违约责任条款等,明确不得转租,并特别载明合同终止情形及免责条款,如承租人擅自改变承租用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、转租以及不可抗力影响等情形,出租方有权提前终止合同。企业应当按合同约定加强合同履约管理,保证合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同,企业应当研究可行的解决办法并及时采取措施,维护企业合法权益。
 
(二)加强招租对象的信用审核
企业在招租前应认真严谨地制订招租方案,提出对招租入围对象包括经营资质、银行征信等级、营业业绩、租赁合同履约记录等要素在内的信用要求,并加强报名者的合格条件的审核,有恶意违约、拖欠较大金额租金或存在违约诉讼等情形的报名者不得承租或续租,建立企业内部承租信用体系负面名单,排除潜在违约风险。
 
七、专业化招商经营
 
企业自营的专业市场、大型城市商业综合体、大型交通枢纽中心、大型产业园区、物流园区等对业态有统一设计和规划的资产由所出资企业按照内部决策流程审批后可开展专业化招商经营,所出资企业应按照“公开、公平、公正”的原则,根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点制定针对性的招商经营方案、定价原则,不得转租。
 
八、土地出租管理
 
(一)各企业是土地出租的管理和实施主体,应按照各相关行业主管部门的行业管理要求进一步落实企业主体责任,确保国有土地出租与管理合法规范,防止国有资产流失,不出现任何安全与维稳隐患。
(二)土地及其地上建筑物(附着物)出租,应按照政府批准文件、土地出让合同或划拨决定书的规定使用,不得改变土地用途和建筑功能,不得新建建筑物、构筑物。
(三)划拨土地及其地上建筑物(附着物)出租的,应向所在地国土部门提出书面申请。经批准同意出租的,应按规定缴交土地收益金,并按本指导意见公开招租。
(四)未按土地出让合同或划拨决定书要求建设的未建地不得出租。
 
九、强化监督检查
 
(一)各企业应结合本指导意见要求,对在租资产和专业招商的日常管理情况进行定期检查,对租赁合同的履行情况进行随机抽查,查找问题,及时纠正,确保资产租赁管理工作规范有序。
(二)企业应当将资产租赁情况纳入信息公开范围,向本企业职工公开,接受职工监督。
(三)企业监事会和其他有关内部监督部门应对本企业的资产出租工作进行监督,市国资委也将对企业的资产出租和专业化招商经营工作进行定期或不定期监督检查。
 
十、其他
 
(一)市国资委所出资企业之间、所出资企业直接或间接全资和绝对控股及实际控制企业之间的资产租赁行为,由有关企业在参考市场价格基础上自行协商确定。
(二)列入我市行政资源和社会公共资源范围的资产出租按照有关文件规定办理。
(三)企业化管理的事业单位及其所投资的企、事业单位的资产出租行为参照本指导意见执行。
(四)本指导意见由市国资委负责解释。
(五)本指导意见自印发之日起施行,有效期5年。《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会印发<厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业资产出租管理的指导意见>的通知》(厦国资产〔2015〕114号)同日废止。